État des lieux : exemple et modèle pièce par pièce
À quoi ressemble un bon état des lieux ? Voici un exemple concret, pièce par pièce, et une structure à reprendre pour rédiger le vôtre en Wallonie ou à Bruxelles.
En bref : un bon état des lieux est un document écrit qui décrit le logement pièce par pièce, avec un en-tête (coordonnées, adresse, date), le relevé des compteurs et des clés, et la signature des deux parties. Le secret tient au niveau de détail : « Rayures dans le parquet du séjour près de la porte-fenêtre » vaut mieux que « bon état ». Un modèle vide ne suffit pas : c'est la description précise et les photos qui vous protègent.
À quoi ressemble un état des lieux
Un état des lieux n'a pas de format imposé par la loi, mais un document complet suit toujours la même ossature. En Wallonie comme à Bruxelles, il doit être détaillé, daté, contradictoire (établi en présence des deux parties) et signé par le bailleur et le locataire. Voici les cinq blocs qui le composent :
- En-tête et coordonnées : nom et adresse du bailleur et du locataire, adresse précise du logement, date de l'état des lieux, type (entrée ou sortie) et référence du bail.
- Description pièce par pièce : pour chaque pièce, l'état des sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, prises, interrupteurs et équipements. C'est le cœur du document.
- Relevé des compteurs : électricité, gaz, eau (et mazout le cas échéant) avec le numéro de compteur et l'index relevé le jour même.
- Clés et accès : nombre de clés remises (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage, badge, télécommande).
- Signatures : date et signature des deux parties, idéalement sur chaque page, avec les photos datées en annexe.
Les photos ne sont pas une obligation légale formelle, mais elles complètent la description écrite et constituent une preuve solide en cas de désaccord à la sortie.
Exemple par pièce avec des phrases concrètes
La meilleure façon de comprendre le bon niveau de détail, c'est de voir des phrases réelles. Voici à quoi ressemble une description pièce par pièce. Notez la précision : on indique quoi, où et dans quelle mesure.
Séjour
- Parquet en chêne, bon état général. Rayures dans le parquet du séjour près de la porte-fenêtre (environ 15 cm).
- Murs peints en blanc, propres. Petit trou de cheville sur le mur côté rue, à 1,60 m du sol.
- Plafond sans tache. Fenêtre double vitrage, ouverture et fermeture correctes ; poignée gauche légèrement desserrée.
Cuisine (avec appareils)
- Plan de travail stratifié, bon état ; légère brûlure près de la plaque (2 cm).
- Réfrigérateur Bosch KGN39, n° de série FD9012345678, fonctionne, joint de porte intact.
- Plaque de cuisson vitrocéramique AEG, n° de série 943005678, propre, sans fissure.
- Hotte fonctionnelle, filtre propre. Robinet sans fuite ; léger calcaire sur le bec.
Salle de bain et WC
- Faïence murale intacte ; un joint silicone légèrement noirci dans l'angle de la douche.
- Lavabo et meuble sans fêlure. Miroir intact. Robinetterie sans fuite.
- WC suspendu, chasse fonctionnelle, abattant en bon état.
Chambre
- Moquette grise propre, sans tache ni brûlure. Murs peints, deux traces de pas de meuble.
- Volet roulant manuel, fonctionne ; sangle un peu effilochée. Radiateur sans trace de fuite.
Hall et escalier
- Sol en carrelage, intact. Rampe d'escalier fixée solidement.
- Mur de la cage d'escalier propre ; éraflure légère le long de la main courante.
Cave et garage
- Cave sèche, sol béton, pas de trace d'humidité visible au jour de l'état des lieux.
- Porte de garage basculante, manœuvre correcte ; télécommande remise (1 unité).
Pour aller plus loin pièce par pièce, suivez notre checklist d'état des lieux, qui détaille les points à ne pas oublier dans chaque pièce.
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🏠 CommencerLa structure à copier
Voici l'ossature à reprendre, dans l'ordre, pour rédiger votre propre état des lieux. Elle fonctionne aussi bien pour l'entrée que pour la sortie :
- En-tête : type (entrée/sortie), date, adresse du logement, référence du bail.
- Coordonnées du bailleur et du locataire (nom, adresse).
- Description pièce par pièce, dans un ordre logique (entrée, séjour, cuisine, chambres, salle de bain, WC, hall, cave, garage, extérieur).
- Pour chaque pièce : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, prises et interrupteurs, équipements (avec marque, modèle, n° de série).
- Relevé des compteurs : électricité, gaz, eau (numéro + index).
- Clés et accès remis (nombre exact par type).
- Remarques générales et annexe photo datée.
- Date et signature des deux parties sur chaque page.
Modèle vide ou rapport rempli : la vraie différence
Beaucoup cherchent un « modèle gratuit à télécharger ». La structure ci-dessus est exactement cela : un fil conducteur que vous pouvez reprendre. Mais un modèle vide reste risqué. La loi n'exige pas un formulaire particulier : elle exige un état des lieux détaillé. Une grille où l'on se contente de cocher « bon état » pièce par pièce n'a aucune valeur probante si un litige survient à la sortie.
La différence se joue dans le contenu, pas dans le gabarit :
| Modèle vide | Rapport rempli (détaillé) |
|---|---|
| Une structure à compléter soi-même, ligne par ligne | Le document final, déjà rédigé, daté et signé |
| Tentation de cocher « bon état » partout | Défauts décrits précisément (nature, emplacement, ampleur) |
| Peu ou pas de photos | Photos datées en annexe de chaque pièce |
| Faible valeur de preuve en cas de litige | Preuve solide pour la libération de la garantie locative |
C'est précisément l'étape de rédaction détaillée qui décourage. Avec KeySwap, vous photographiez chaque pièce et l'IA rédige pour vous la description détaillée à partir des photos, puis génère un PDF prêt à signer, avec relevé des compteurs et signatures numériques. Vous gardez la structure ci-dessus, mais le travail fastidieux de description est fait pour vous, dès 9 €. Pour comparer les options, voyez le prix d'un état des lieux.
Erreurs fréquentes
- Se limiter à « bon état ». Sans détail, le document ne prouve rien. Décrivez chaque défaut existant à l'entrée.
- Oublier les compteurs et les clés. Ils font partie intégrante de l'état des lieux et évitent les contestations de consommation ou de remise.
- Ne pas dater les photos. Une photo sans date est facilement contestable. Activez l'horodatage.
- Confondre usure normale et dégât locatif. La vétusté (peinture défraîchie, sol vieilli) est à charge du bailleur ; seuls les dégâts imputables au locataire lui sont facturables.
- Signer sans relire. Une fois signé, l'état des lieux fait foi. Vérifiez chaque pièce avant de signer.
- Ne pas conserver d'exemplaire. Chaque partie doit garder une copie signée, annexée au bail enregistré.
Questions fréquentes
À quoi ressemble un état des lieux ?
Un état des lieux est un document écrit qui décrit le logement pièce par pièce au moment de l'entrée ou de la sortie. Il commence par un en-tête (coordonnées des parties, adresse, date), puis décrit chaque pièce en détail (murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements), relève les compteurs et les clés, et se termine par la signature des deux parties. Des photos datées sont jointes en annexe.
Puis-je utiliser un modèle gratuit ?
Oui, vous pouvez reprendre une structure type (en-tête, pièces, compteurs, clés, signatures) comme fil conducteur. Mais un modèle vide reste risqué : la loi exige un état des lieux détaillé, pas une simple grille où l'on coche « bon état ». C'est la qualité de la description et des photos qui protège, pas le modèle en lui-même.
Un état des lieux fait soi-même est-il valable ?
Oui. En Wallonie et à Bruxelles, l'état des lieux peut être établi à l'amiable par le bailleur et le locataire eux-mêmes, gratuitement. Il doit être détaillé, daté, contradictoire (en présence des deux parties) et signé par les deux. Un document fait soi-même a la même valeur qu'un constat d'expert s'il est suffisamment précis.
Quel niveau de détail faut-il ?
Le plus précis possible. « Bon état » ne suffit pas. Notez la nature, l'emplacement et l'ampleur de chaque défaut : « Rayures dans le parquet du séjour près de la porte-fenêtre » plutôt que « parquet usé ». Pour les appareils, indiquez la marque, le modèle et le numéro de série. Plus la description est fine, mieux vous êtes protégé à la sortie.
Faut-il des photos ?
Ce n'est pas une obligation légale formelle, mais c'est fortement recommandé. Des photos datées, claires et nettes complètent la description écrite et constituent une preuve solide en cas de litige sur les dégâts locatifs. Photographiez chaque pièce d'ensemble, puis en gros plan les défauts existants et les relevés de compteurs.
Quelle est la différence entre un modèle vide et un rapport rempli ?
Un modèle vide n'est qu'une structure à compléter : il ne décrit rien tant que vous n'avez pas tout rédigé vous-même, pièce par pièce. Un rapport rempli est le document final, détaillé et signé, avec photos. Avec KeySwap, vous photographiez les pièces et l'IA rédige la description détaillée à votre place, puis génère un PDF prêt à signer, dès 9 €.