État des lieux en Belgique : le guide complet
Obligation, contenu, entrée vs sortie, coût et enregistrement : voici tout ce qu'un locataire ou un bailleur doit savoir sur l'état des lieux en Wallonie et à Bruxelles, et comment le réaliser soi-même.
En bref : en Belgique francophone, un état des lieux détaillé et contradictoire est obligatoire au début du bail (Décret du 15 mars 2018 en Wallonie ; Code bruxellois du Logement à Bruxelles). Il décrit le logement pièce par pièce, sert de référence pour la garantie locative et s'enregistre gratuitement avec le bail. Vous pouvez le faire vous-même à l'amiable : gratuit, ou avec KeySwap dès 9 €.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
Un état des lieux est un document écrit qui décrit en détail l'état d'un logement loué, pièce par pièce, à un moment précis. On y consigne l'état des murs, des sols, des plafonds, des portes, des fenêtres, des sanitaires et des équipements, ainsi que les relevés de compteurs et le nombre de clés remises. C'est la photographie de référence du logement.
Pour avoir une valeur juridique solide, il doit être détaillé (une simple mention « bon état » ne suffit pas) et contradictoire, c'est-à-dire établi en présence des deux parties — le bailleur et le preneur (locataire) — puis daté et signé par chacune d'elles. Il existe deux moments clés : l'état des lieux d'entrée, au début du bail, et l'état des lieux de sortie, à la fin. La comparaison des deux détermine ce que le locataire doit éventuellement réparer.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, dans les deux Régions francophones, mais sur des bases légales différentes. En Wallonie, le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (en vigueur depuis le 1er septembre 2018) impose un état des lieux d'entrée « détaillé, contradictoirement et à frais communs ». À Bruxelles, l'obligation découle de l'article 220 du Code bruxellois du Logement, complété par les anciens articles 1730 et 1731 du Code civil, qui forment la base commune.
Comme les règles peuvent différer selon la Région (Wallonie, Bruxelles, Flandre), vérifiez toujours le cadre applicable à votre logement et reportez-vous aux sources officielles. Pour le détail des sanctions et des cas particuliers, consultez notre page l'état des lieux est-il obligatoire.
Que doit contenir un état des lieux ?
Un état des lieux complet et opposable reprend au minimum les éléments suivants. Plus la description est précise, mieux vous serez protégé en cas de litige.
- Les coordonnées du bailleur et du locataire et l'adresse exacte du logement ;
- Une description pièce par pièce : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, sanitaires, cuisine, chauffage ;
- Les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité) ;
- Le nombre de clés et badges remis ;
- Des photos datées qui appuient les descriptions ;
- La date et la signature des deux parties.
Vous trouverez un modèle commenté sur notre page exemple d'état des lieux, et une liste à cocher complète dans la checklist état des lieux.
Entrée vs sortie : à quoi sert la comparaison ?
L'état des lieux de sortie se fait après le déménagement mais avant la remise des clés, idéalement en présence des deux parties. On le compare ligne par ligne à l'état des lieux d'entrée pour identifier les dégâts locatifs — les dégradations imputables au locataire. Tout ce qui relève de l'usage normal ne peut pas lui être facturé.
| Type | Exemples | À charge de |
|---|---|---|
| Usure normale | Peinture défraîchie, petits trous de cheville, sol terni par le temps | Bailleur |
| Vétusté | Vieillissement d'un revêtement ou d'un équipement par le temps | Bailleur |
| Dégâts locatifs | Trou dans un mur, vitre cassée, parquet profondément rayé, brûlure | Locataire |
La Wallonie publie même une grille indicative de vétusté : un coefficient d'amortissement réduit le montant réclamé en fonction de l'âge du matériau, de sorte que le locataire ne paie jamais le « à neuf ». Pour bien préparer cette étape, lisez l'état des lieux de sortie.
Combien coûte un état des lieux ?
Il n'existe pas de tarif légal uniforme : le prix dépend de la superficie, du nombre de pièces et de la longueur du document. Avec un expert (souvent un géomètre-expert immobilier), comptez en pratique 200 à 300 € au total. Pour un expert commun, les frais sont partagés à parts égales (50/50) entre le bailleur et le locataire — et cette répartition s'impose même si le bail tente de tout mettre à la charge du locataire.
Vous pouvez aussi le faire vous-même à l'amiable, ce qui est totalement gratuit, à condition d'être rigoureux : description détaillée et photos datées. C'est précisément ce que facilite KeySwap, qui vous guide pour produire un document complet avec photos et signatures numériques, prêt en quelques minutes, dès 9 €. Pour la comparaison détaillée des coûts, voyez le prix d'un état des lieux.
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🏠 CommencerFaut-il enregistrer l'état des lieux ?
Oui. Pour la résidence principale, l'enregistrement du bail et de l'état des lieux d'entrée est obligatoire et gratuit. L'état des lieux s'enregistre en annexe du bail, en même temps que celui-ci. La démarche incombe au bailleur, dans un délai de deux mois après la signature, via la plateforme MyRent du SPF Finances (accès avec eID ou itsme).
En cas de retard, une amende de 25 € s'applique pour un bail d'habitation. Tant que le bail n'est pas enregistré, le locataire peut d'ailleurs résilier sans préavis ni indemnité. À noter : selon les sources récentes, Bruxelles dispose depuis 2025 d'une plateforme régionale (IRISrent) en plus du système fédéral — vérifiez la procédure exacte à Bruxelles. Tous les détails sur comment enregistrer son état des lieux.
Et en l'absence d'état des lieux d'entrée ?
S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée détaillé, l'article 1731 de l'ancien Code civil joue : le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Concrètement, le bailleur peut difficilement réclamer des dégâts locatifs, puisqu'il ne dispose d'aucune référence de départ. Cette présomption reste toutefois réfragable : la preuve contraire peut être apportée par tout moyen (photos, témoignages).
C'est une protection utile pour le locataire, mais une source d'insécurité pour le bailleur — raison de plus pour toujours établir un état des lieux d'entrée soigné. Pour les conséquences pratiques de chaque côté, lisez louer sans état des lieux.
La garantie locative en bref
La garantie locative (souvent appelée « caution ») sert à couvrir d'éventuels manquements du locataire. En Wallonie comme à Bruxelles, elle est plafonnée à 2 mois de loyer sur un compte individuel bloqué au nom du locataire (jusqu'à 3 mois en cas de garantie bancaire constituée par mensualités). Les intérêts reviennent au locataire et le bailleur ne peut pas débloquer le compte seul.
Après l'état des lieux de sortie, la garantie est libérée par accord écrit signé des deux parties ou par décision du juge de paix. Il n'existe pas de délai légal fixe : le bailleur ne peut retenir que des montants justifiés par des factures ou des devis, jamais une somme forfaitaire imposée.
Pour aller plus loin
Ce guide est le point de départ. Approfondissez chaque thème avec nos pages dédiées :
- Exemple d'état des lieux — un modèle commenté.
- Prix d'un état des lieux — fourchettes et qui paie.
- L'état des lieux est-il obligatoire ? — bases légales et sanctions.
- État des lieux de sortie — dégâts, usure et vétusté.
- Louer sans état des lieux — la présomption de l'article 1731.
- Enregistrer son état des lieux — MyRent, délais et amende.
- Checklist état des lieux — la liste à cocher pièce par pièce.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?
Oui. En Wallonie, le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation impose un état des lieux détaillé, contradictoire et établi à frais communs. À Bruxelles, l'obligation découle de l'article 220 du Code bruxellois du Logement et des anciens articles 1730-1731 du Code civil. Les règles peuvent différer selon la Région.
Que doit contenir un état des lieux ?
Il doit reprendre les coordonnées du bailleur et du locataire, l'adresse du logement, une description précise pièce par pièce (murs, sols, plafonds, équipements), les relevés des compteurs, le nombre de clés remises, des photos datées, ainsi que la date et la signature des deux parties. La mention « bon état » ne suffit pas.
Combien coûte un état des lieux ?
Avec un expert, comptez souvent 200 à 300 € au total, partagés à parts égales (50/50) entre bailleur et locataire pour un expert commun. Il n'existe pas de tarif légal uniforme. En le faisant vous-même à l'amiable, c'est gratuit ; avec KeySwap, vous obtenez un document complet avec photos et signatures dès 9 €.
Quelle différence entre l'état des lieux d'entrée et de sortie ?
L'état des lieux d'entrée décrit le logement au début du bail ; celui de sortie le décrit à la fin. La comparaison des deux permet d'identifier les dégâts locatifs imputables au locataire. L'usure normale et la vétusté restent à charge du bailleur et ne peuvent pas être facturées au locataire.
Faut-il enregistrer l'état des lieux ?
Oui. L'état des lieux d'entrée s'enregistre en annexe du bail, gratuitement, dans les deux mois suivant la signature, via la plateforme MyRent du SPF Finances. L'enregistrement incombe au bailleur. En cas de retard, une amende de 25 € s'applique pour un bail d'habitation.
Un état des lieux fait soi-même est-il valable ?
Oui. La loi n'impose pas le recours à un expert : un état des lieux établi par les parties elles-mêmes est valable s'il est détaillé, daté, signé par les deux et de préférence accompagné de photos. KeySwap vous aide à produire un tel document juridiquement correct en quelques minutes.