État des lieux : checklist pièce par pièce

Une liste de contrôle concrète pour ne rien oublier le jour de la remise des clés : ce qu'il faut vérifier dans chaque pièce, les compteurs à relever, les clés à compter et les bons réflexes photos.

Mis à jour en 2026 · Wallonie & Bruxelles · Lecture ~6 min

Que vérifier lors d'un état des lieux ?

Un état des lieux solide repose sur une méthode simple : on avance pièce par pièce, du sol au plafond, et on décrit ce que l'on voit avec précision. En Wallonie comme à Bruxelles, le document doit être détaillé : la mention « bon état » ne suffit pas, il faut préciser la nature, l'emplacement et l'ampleur de chaque défaut. Pour chaque pièce, passez en revue ces dix éléments :

• Murs : fissures, trous de cheville, taches, papier peint décollé.
• Sol : rayures, brûlures, carreaux fêlés, joints, traces d'usure.
• Plafond : auréoles d'humidité, fissures, peinture qui s'écaille.
• Peinture : couleur, fraîcheur, retouches visibles.
• Fenêtres : vitres, châssis, poignées, joints, ouverture/fermeture.
• Portes : surface, poignées, clés, serrures, charnières.
• Plinthes : fixation, chocs, décollements.
• Sanitaires : robinetterie, écoulement, silicone, fuites.
• Radiateurs : état, fonctionnement, robinet thermostatique.
• Prises et interrupteurs : nombre, fixation, état apparent.

Notez aussi les données générales en tête du document : coordonnées du bailleur et du locataire, adresse complète du logement, date de l'état des lieux et type (entrée ou sortie). Ces informations rendent le document opposable et facilitent la comparaison entre l'entrée et la sortie.

La checklist par pièce

Reprenez les dix points ci-dessus dans chaque espace, en ajoutant les éléments spécifiques à chaque pièce.

Séjour

• Murs, sol, plafond et peinture en détail (le séjour est souvent la plus grande surface).
• Fenêtres et éventuelle porte-fenêtre ou accès terrasse.
• Prises, interrupteurs, points lumineux et radiateurs.
• Plinthes, seuils et état général du revêtement de sol.

Cuisine

• Plan de travail, crédence, éviers, robinetterie et silicone.
• Meubles : portes, tiroirs, charnières, intérieur des armoires.
• Appareils électroménagers : four, taque de cuisson, hotte, frigo, lave-vaisselle. Notez la marque, le modèle et le numéro de série de chaque appareil, ainsi que son fonctionnement.
• Carrelage, joints, traces de graisse ou de calcaire.

Salle de bain & WC

• Baignoire, douche, lavabo, WC : émail, fissures, écoulement.
• Robinetterie, joints en silicone, traces de moisissure ou d'humidité.
• Carrelage mural et au sol, miroir, meuble de salle de bain.
• Ventilation (VMC ou aérateur) et son fonctionnement.

Chambres

• Murs, sol, plafond et peinture pièce par pièce.
• Fenêtres, volets ou stores, poignées et occultation.
• Penderies et placards intégrés : portes, étagères, tringles.
• Prises, interrupteurs et radiateurs.

Hall, couloir et escalier

• Sol et murs du hall d'entrée, souvent très sollicités.
• Escalier : marches, contremarches et surtout la rampe (fixation et stabilité).
• Boîte aux lettres, parlophone ou vidéophone.
• Éclairage et interrupteurs des circulations.

Extérieur, cave et garage

• Terrasse, balcon ou jardin : revêtement, clôture, état général.
• Cave et grenier : humidité, propreté, éclairage.
• Garage ou emplacement : porte, télécommande, sol.
• Local technique : chaudière, boiler, adoucisseur d'eau.

Compteurs & énergie

Les relevés de compteurs sont un volet incontournable de l'état des lieux : ils fixent le point de départ de la facturation entre l'ancien et le nouvel occupant. Notez systématiquement :

• Électricité : le relevé du compteur. En cas de double tarif, relevez à la fois le chiffre du jour et celui de la nuit.
• Gaz : le relevé du compteur (si le logement est raccordé).
• Eau : le relevé du compteur d'eau.
• Numéros de compteur et, pour l'électricité et le gaz, le code EAN à 18 chiffres qui identifie chaque raccordement.

Ces données alimentent le document de reprise d'énergie, qui acte les relevés et permet de mettre les contrats au nom du nouvel occupant. Photographiez chaque cadran de compteur : un chiffre mal recopié peut coûter cher.

Clés, badges & détecteurs de fumée

Comptez et décrivez tout ce qui se transmet le jour de la remise :

• Clés : nombre et type (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage, double cylindre).
• Badges et télécommandes : badges d'accès à l'immeuble, télécommande de garage, bip de parking.
• Détecteurs de fumée : présence, emplacement et bon fonctionnement de chaque appareil.

⚠️ Les logements en Wallonie et à Bruxelles doivent être équipés de détecteurs de fumée, mais les règles précises — nombre, emplacement, qui les installe et qui en assure l'entretien — diffèrent selon la Région. Indiquez dans l'état des lieux la présence et l'état de chaque détecteur, et vérifiez les obligations exactes auprès des instances régionales compétentes.

Conseils photos

Les photos transforment une description en preuve. Quelques règles simples valent mieux qu'un long inventaire flou :

• Vue d'ensemble de chaque pièce, puis gros plans de chaque défaut.
• Prenez les clichés à la lumière du jour : on distingue mieux les taches et les rayures.
• Activez l'horodatage ou utilisez un outil qui date automatiquement chaque photo.
• Pour un défaut, montrez d'abord sa localisation, puis le détail rapproché.
• Conservez les fichiers originaux : ils portent les métadonnées (date, heure) qui font foi en cas de litige.

Il n'existe pas de nombre de photos imposé, mais comptez facilement plusieurs dizaines de clichés pour un logement complet. Mieux vaut trop que pas assez.

Erreurs fréquentes

• Se contenter de « bon état » au lieu d'un descriptif détaillé et localisé.
• Oublier de relever le tarif de nuit de l'électricité ou le code EAN.
• Ne pas noter le numéro de série des électroménagers de la cuisine.
• Prendre des photos sans date ou les compresser dans une messagerie, ce qui efface les métadonnées.
• Rendre les clés avant l'état des lieux de sortie, ce qui prive le locataire d'un constat contradictoire.
• Confondre usure normale (à charge du bailleur) et dégâts locatifs (à charge du locataire).

Tableau récapitulatif

Questions fréquentes

Que dois-je vérifier lors d'un état des lieux ?

Pièce par pièce : l'état des murs, du sol et du plafond, la peinture, les fenêtres, les portes, les plinthes, les sanitaires, les radiateurs et les prises. Ajoutez les relevés de compteurs (électricité jour et nuit, gaz, eau), le nombre de clés et de badges, et l'état des détecteurs de fumée. Décrivez chaque élément avec précision et appuyez chaque constat par une photo datée.

Quels compteurs dois-je noter ?

Notez le relevé de l'électricité (le chiffre du jour et celui de la nuit en cas de double tarif), du gaz et de l'eau. Indiquez aussi le numéro de chaque compteur et, pour l'électricité et le gaz, le code EAN à 18 chiffres. Ces relevés servent de point de départ pour la facturation et pour le document de reprise d'énergie.

Combien de photos faut-il prendre ?

Il n'existe pas de nombre imposé, mais prévoyez une vue d'ensemble de chaque pièce et un gros plan de chaque défaut. En pratique, cela représente souvent plusieurs dizaines de photos pour un logement entier. Prenez-les à la lumière du jour, avec un horodatage activé, et conservez les fichiers originaux.

Les détecteurs de fumée sont-ils obligatoires ?

Oui, les logements en Wallonie et à Bruxelles doivent être équipés de détecteurs de fumée, mais les règles précises (nombre, emplacement, qui les place et qui les entretient) diffèrent selon la Région. Notez dans l'état des lieux la présence et le bon fonctionnement de chaque détecteur, et vérifiez les obligations exactes auprès des instances régionales compétentes.

Que signifie un état des lieux « détaillé » ?

Détaillé signifie une description précise, pièce par pièce, de chaque élément : la mention « bon état » ne suffit pas. Il faut préciser la nature, l'emplacement et l'ampleur de chaque défaut (par exemple « griffe de 10 cm sur le côté gauche de la porte de la chambre »). Sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état (art. 1731 ancien Code civil).

Puis-je faire l'état des lieux moi-même ?

Oui. Les parties peuvent établir l'état des lieux elles-mêmes, gratuitement, à condition d'être rigoureuses : un descriptif détaillé, des photos datées et la signature des deux parties. Un outil en ligne comme KeySwap vous guide pièce par pièce et génère un PDF avec photos et signatures numériques, dès 9 €.