L'état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?
Oui : pour un bail d'habitation en Wallonie et à Bruxelles, l'état des lieux d'entrée est obligatoire. Voici la base légale précise, les délais à respecter et ce qui change d'une Région à l'autre.
En bref : Pour un bail d'habitation, l'état des lieux d'entrée est obligatoire en Wallonie (Décret du 15 mars 2018) et à Bruxelles (Code bruxellois du Logement, art. 220), complétés par les art. 1730-1731 de l'ancien Code civil. Il doit être détaillé, contradictoire et signé par les deux parties. À défaut, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il se trouve à la fin du bail.
Oui, l'état des lieux est obligatoire pour un bail d'habitation
Pour un logement loué à titre d'habitation (résidence principale notamment), la loi impose un état des lieux d'entrée détaillé, établi contradictoirement entre le bailleur et le preneur (le locataire). Ce document décrit l'état du bien au début de la location et sert de référence pour comparer, à la sortie, ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue un dégât locatif imputable au locataire.
L'obligation ne dépend pas de la bonne volonté des parties : elle est inscrite dans la réglementation régionale du bail d'habitation. Le bail d'habitation étant une matière régionale en Belgique, la base légale exacte dépend de l'endroit où se trouve le logement — Wallonie, Bruxelles ou Flandre.
La base légale diffère selon la Région
L'obligation existe partout pour le bail d'habitation, mais elle ne repose pas sur le même texte selon la Région. Voici le détail :
| Région | Base légale | Ce qu'elle impose |
|---|---|---|
| Wallonie | Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (en vigueur depuis le 1er septembre 2018) | État des lieux d'entrée obligatoire, détaillé, contradictoire et à frais communs. |
| Bruxelles | Code bruxellois du Logement, art. 220 (+ art. 1730-1731 de l'ancien Code civil) | État des lieux d'entrée obligatoire, détaillé et contradictoire entre les parties. |
| Base commune | Art. 1730 et 1731 de l'ancien Code civil | Cadre général : prévoit l'état des lieux et fixe la présomption en son absence (art. 1731). |
| Flandre (pour mémoire) | Décret flamand sur le bail d'habitation | Cadre distinct ; règles propres. Cette page traite de la Wallonie et de Bruxelles. |
Autrement dit : la Wallonie s'appuie sur son décret de 2018, Bruxelles sur l'article 220 de son Code du Logement, et les deux partagent le socle de l'ancien Code civil. Pour la Flandre, le cadre est différent et n'est pas développé ici. En cas de doute, référez-vous toujours aux sources officielles de votre Région.
« Détaillé » et « contradictoire » : ce que cela signifie
Un état des lieux conforme doit répondre à deux exigences précises, sans quoi il risque d'être sans valeur en cas de litige :
- Détaillé : une description précise, pièce par pièce, de l'état des murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires et équipements. Une mention vague comme « bon état » ou « rien à signaler » ne suffit pas : le document doit pouvoir servir de preuve. Les photos datées renforcent fortement sa valeur probante.
- Contradictoire : il est établi en présence des deux parties (bailleur et preneur), daté et signé par les deux. Un document rédigé par une seule partie sans l'accord de l'autre n'est pas contradictoire.
Vous voulez voir à quoi ressemble un document complet ? Consultez notre guide de l'état des lieux.
Quand l'état des lieux doit-il être établi ?
L'état des lieux d'entrée se réalise pendant que le logement est encore inoccupé, ou au cours du premier mois d'occupation. Le faire dans un logement vide est idéal : on voit tout, rien n'est masqué par les meubles. Le document est ensuite annexé au bail écrit et enregistré en même temps que celui-ci.
L'enregistrement : gratuit, dans les 2 mois, à charge du bailleur
Pour un bail d'habitation, l'enregistrement du bail et de l'état des lieux annexé est obligatoire et gratuit. Le bail et son état des lieux doivent être enregistrés dans les 2 mois suivant la signature. La responsabilité de l'enregistrement incombe au bailleur ; un enregistrement tardif l'expose à une amende de 25 €.
Tant que le bail n'est pas enregistré, le locataire d'une résidence principale peut, en principe, mettre fin au contrat sans préavis ni indemnité. L'enregistrement se fait en ligne via la plateforme du SPF Finances. Pour la marche à suivre étape par étape, voyez comment enregistrer l'état des lieux.
À noter pour Bruxelles : selon les sources récentes, une plateforme régionale (IRISrent) coexiste depuis 2025 avec le système fédéral, ce qui peut entraîner un « double enregistrement ». Vérifiez la procédure exacte applicable à Bruxelles avant de finaliser.
En cas de désaccord lors de l'établissement
Si le bailleur et le preneur ne s'entendent pas sur le contenu de l'état des lieux, ils peuvent recourir à un expert désigné conjointement, dont les frais sont alors généralement partagés à parts égales. À défaut d'accord, le juge de paix peut être saisi pour désigner un expert chargé d'établir l'état des lieux.
Cette saisine doit intervenir dans un délai assez bref après l'expiration de la période d'un mois ; la durée précise et la forme de la requête peuvent varier — vérifiez la procédure exacte applicable à votre situation et à votre Région auprès d'une source officielle ou d'un professionnel.
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🏠 CommencerEn l'absence d'état des lieux : la présomption de l'art. 1731
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, ou seulement une mention vague ? L'article 1731 de l'ancien Code civil prévoit qu'à défaut d'état des lieux d'entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail (usure normale exceptée). Concrètement, le bailleur peut alors difficilement réclamer des dégâts locatifs.
Cette présomption est toutefois réfragable : elle peut être renversée par la preuve contraire, apportée par tout moyen (photos datées, témoignages, factures…). C'est précisément pour cette raison qu'un état des lieux d'entrée solide protège autant le bailleur que le locataire. Pour aller plus loin, lisez notre page sans état des lieux : quelles conséquences ?.
Erreurs fréquentes à éviter
- Se contenter d'un « bon état » au lieu d'une description détaillée pièce par pièce.
- Signer un document rédigé par une seule partie, sans visite contradictoire.
- Oublier de joindre l'état des lieux au bail et de l'enregistrer dans les 2 mois.
- Confondre la Région : appliquer les règles flamandes à un logement wallon ou bruxellois (ou l'inverse).
- Ne pas dater ni photographier les constatations.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. Pour un bail d'habitation en Wallonie et à Bruxelles, l'état des lieux d'entrée est obligatoire. Il doit être détaillé, établi de manière contradictoire (en présence des deux parties), daté et signé par le bailleur et le preneur. La mention « bon état » ne suffit pas.
Sur quelle base légale l'état des lieux est-il obligatoire ?
En Wallonie, l'obligation découle du Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, en vigueur depuis le 1er septembre 2018. À Bruxelles, elle découle du Code bruxellois du Logement (art. 220). Dans les deux Régions, les anciens art. 1730 et 1731 du Code civil servent de base générale et fondent la présomption en l'absence d'état des lieux.
L'état des lieux vaut-il dans toute la Belgique ?
Le bail d'habitation est une compétence régionale, donc les règles diffèrent selon la Région. La Wallonie et Bruxelles imposent un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire, mais sur des bases légales distinctes. La Flandre relève d'un autre cadre (le décret flamand sur la location d'habitations). Vérifiez toujours la Région où se situe le logement.
Quand l'état des lieux doit-il être établi ?
L'état des lieux d'entrée s'établit pendant que le logement est encore inoccupé, ou au cours du premier mois d'occupation. Il est ensuite annexé au bail écrit et enregistré en même temps que celui-ci.
Dans quel délai faut-il enregistrer l'état des lieux ?
Le bail d'habitation et l'état des lieux annexé doivent être enregistrés dans les 2 mois suivant la signature. L'enregistrement est gratuit pour un bail d'habitation et c'est le bailleur qui en est responsable. Un enregistrement tardif expose à une amende de 25 €.
Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux ?
Si les parties ne parviennent pas à s'entendre, le juge de paix peut être saisi pour désigner un expert chargé d'établir l'état des lieux. Cette demande se fait dans un bref délai après l'expiration de la période d'un mois ; vérifiez la procédure exacte applicable à votre situation.