Pas d'état des lieux : quelles conséquences ?

Vous avez signé un bail sans dresser d'état des lieux d'entrée ? La loi prévoit alors une présomption qui change tout, surtout au moment de quitter le logement et de récupérer la garantie locative.

Information pour la Belgique francophone (Wallonie & Bruxelles) · Mis à jour en 2026

Que dit la loi quand il n'y a pas d'état des lieux ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, c'est l'article 1731 de l'ancien Code civil qui s'applique. Il pose une présomption simple : le locataire est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, faute de point de comparaison initial, on considère que le logement était déjà tel que vous le rendez.

Cette présomption a une conséquence directe : le bailleur ne peut, en principe, pas vous imputer des dégradations, puisqu'il ne peut pas démontrer que le bien était en meilleur état au début. La présomption ne joue toutefois pas pour l'usure normale et la vétusté, qui restent dans tous les cas à charge du bailleur.

Point essentiel : cette présomption est réfragable. Cela signifie que le bailleur peut tenter d'apporter la preuve contraire par tout moyen (photos datées, témoignages, constat). Mais en pratique, sans document signé au départ, cette preuve est rarement suffisante pour convaincre un juge. La présomption reste donc un bouclier solide pour le locataire.

Rappelons que l'état des lieux est en réalité obligatoire en Belgique : en Wallonie via le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, à Bruxelles via l'article 220 du Code bruxellois du Logement. L'absence d'état des lieux est donc une irrégularité, pas une option recommandée.

Conséquences pour le bailleur

Pour le bailleur, l'absence d'état des lieux d'entrée est nettement défavorable. Sans référence écrite de l'état initial, il se retrouve dans l'impossibilité quasi totale de prouver qu'une dégradation est apparue pendant la location. Concrètement :

• Il ne peut pas réclamer la réparation de dégâts locatifs, faute de pouvoir établir l'état d'origine.
• Il aura beaucoup de mal à retenir une partie de la garantie locative à la fin du bail.
• S'il saisit le juge de paix, c'est à lui de renverser la présomption — un fardeau de preuve lourd.

C'est pourquoi il est dans l'intérêt premier du bailleur de dresser un état des lieux d'entrée détaillé et signé. Un simple « bon état » dans le bail ne suffit pas : la jurisprudence exige une description précise, pièce par pièce.

Conséquences pour le locataire

Pour le locataire, l'absence d'état des lieux est globalement protectrice : la présomption de l'article 1731 limite fortement ce que le bailleur peut lui réclamer en fin de bail. Mais il faut nuancer, car cette protection a un revers.

Sans état des lieux d'entrée, le locataire perd aussi un document qui pourrait jouer en sa faveur. Si le logement présentait déjà des défauts à son arrivée (taches, fissures, équipement défectueux), il n'a aucune preuve écrite pour le démontrer. En cas de désaccord, sa parole vaut alors contre celle du bailleur. De plus :

• La présomption peut être renversée si le bailleur réunit des preuves crédibles : elle n'est pas une garantie absolue.
• L'absence d'état des lieux ne dispense jamais le locataire de rendre le bien dans un état correct et d'éviter les dégradations manifestes.
• Un litige reste possible, avec son lot d'incertitude et de frais.

Mieux vaut donc, des deux côtés, disposer d'un document clair plutôt que de s'en remettre à une présomption qui peut être contestée.

Peut-on établir un état des lieux après coup ?

Oui, il est possible de régulariser la situation, et c'est souvent la meilleure solution. Le décret wallon et le cadre bruxellois prévoient d'ailleurs que l'état des lieux peut être dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d'occupation. Au-delà de ce délai, rien n'empêche les parties d'en établir un d'un commun accord.

Pour être valable, l'état des lieux établi après coup doit rester contradictoire : réalisé en présence des deux parties, écrit, daté et signé par le bailleur et le locataire. Quelques bonnes pratiques :

• Décrire chaque pièce en détail, défauts compris, plutôt que de se limiter à des mentions générales.
• Joindre des photos datées, qui renforcent considérablement la valeur probante du document.
• Signer en deux exemplaires et, si le bail est enregistré, annexer le document.

À défaut d'accord entre les parties, chacune peut saisir le juge de paix, qui désignera un expert pour dresser l'état des lieux. C'est plus lent et plus coûteux qu'un accord amiable, mais cela permet d'obtenir un constat neutre. Besoin d'un modèle ? Consultez notre exemple d'état des lieux.

Lien avec la garantie locative

L'absence d'état des lieux d'entrée pèse lourd au moment de libérer la garantie locative. Le principe est clair : le bailleur ne peut retenir une partie de la garantie que pour des montants justifiés par des factures ou des devis correspondant à des dégâts réellement prouvés. Or, sans état des lieux d'entrée, il n'a généralement aucune base pour établir ces dégâts.

Rappelons que la garantie (maximum deux mois de loyer sur compte bloqué au nom du locataire, en Wallonie comme à Bruxelles) ne peut jamais être débloquée unilatéralement par le bailleur. Elle est libérée après l'état des lieux de sortie, par accord écrit signé des deux parties ou par décision du juge de paix. Il n'existe pas de délai légal fixe : la libération dépend de cet accord ou de la décision judiciaire.

Erreurs fréquentes

• Se contenter d'un « bon état » dans le bail. Une mention générale n'a pas la valeur d'un état des lieux détaillé et ne renverse pas la présomption.
• Croire que l'absence d'état des lieux protège totalement le locataire. La présomption est réfragable : le bailleur peut tenter d'apporter la preuve contraire.
• Attendre la fin du bail pour s'inquiéter. Mieux vaut régulariser dès le premier mois, tant que l'état réel du logement correspond encore à l'arrivée.
• Confondre usure normale et dégâts locatifs. L'usure et la vétusté restent à charge du bailleur, avec ou sans état des lieux.
• Rendre les clés avant l'état des lieux de sortie. Sans constat contradictoire à la sortie non plus, le litige devient ingérable.

Foire aux questions

L'état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?

Oui. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation impose un état des lieux d'entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs. À Bruxelles, il est obligatoire en vertu de l'article 220 du Code bruxellois du Logement. Les règles peuvent varier selon la Région (Wallonie, Bruxelles, Flandre).

Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée détaillé, l'article 1731 de l'ancien Code civil présume que le locataire a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve en fin de bail. Le bailleur peut donc difficilement lui réclamer des dégâts locatifs. Cette présomption est réfragable : le bailleur peut en apporter la preuve contraire par tout moyen, mais c'est difficile en pratique.

Peut-on établir un état des lieux après l'entrée dans les lieux ?

Oui. Un état des lieux peut être dressé pendant le premier mois d'occupation, et même au-delà avec l'accord des deux parties. Il doit rester contradictoire : signé et daté par le bailleur et le locataire, idéalement avec des photos datées. À défaut d'accord, chaque partie peut saisir le juge de paix, qui désigne un expert.

Qui est désavantagé par l'absence d'état des lieux ?

C'est surtout le bailleur qui est désavantagé : sans état des lieux d'entrée, il ne dispose d'aucune référence pour prouver l'état initial du bien et réclamer des dégâts. Le locataire est protégé par la présomption de l'article 1731, mais il perd aussi un document qui prouverait que certains défauts existaient déjà à son arrivée.

Le bailleur peut-il encore réclamer des dégâts sans état des lieux ?

En principe non, sauf preuve contraire. La présomption de l'article 1731 joue en faveur du locataire. Le bailleur devrait démontrer, par tout moyen (photos datées, témoignages, constat), que le bien était en meilleur état au début du bail et que les dégradations sont imputables au locataire. Cette preuve est rarement convaincante en pratique.

Sans état des lieux, le bailleur peut-il retenir la garantie locative ?

Difficilement. La garantie locative ne peut être retenue que pour des montants justifiés par des factures ou devis correspondant à des dégâts prouvés. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur n'a généralement pas de base pour établir ces dégâts. La garantie est libérée après l'état des lieux de sortie, par accord écrit des deux parties ou par décision du juge de paix.