Geen plaatsbeschrijving: wat zijn de gevolgen?

Zonder een omstandige intredeplaatsbeschrijving sta je als verhuurder juridisch zwak en blijft de huurder met onzekerheid zitten. De wet voorziet dan een vermoeden dat doorgaans in het nadeel van de verhuurder werkt. We leggen uit wat het oude artikel 1731 BW precies inhoudt, wat het betekent voor beide partijen, hoe het de huurwaarborg raakt en hoe je de situatie alsnog rechtzet.

Laatst bijgewerkt: 2026 · Leestijd ± 7 min

Wat zegt de wet als er geen plaatsbeschrijving is?

Ontbreekt er een omstandige intredeplaatsbeschrijving, dan treedt het wettelijk vermoeden van oud artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek in werking. Dat artikel bepaalt dat, bij gebrek aan een gedetailleerde plaatsbeschrijving, wordt vermoed dat de huurder de woning ontving in dezelfde staat als die waarin ze zich bevindt op het einde van de huur. De toestand bij vertrek wordt dus verondersteld ook de toestand bij aankomst te zijn geweest.

Een nuance over de regelgeving is hier belangrijk. Woninghuur is geregionaliseerd. In Vlaanderen is een plaatsbeschrijving verplicht op grond van artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet (voor contracten vanaf 1 januari 2019). De oudere artikelen 1730 en 1731 van het (oud) Burgerlijk Wetboek vormen de algemene basis en regelen onder meer net dat vermoeden bij ontbreken van een plaatsbeschrijving. Brussel (Brusselse Huisvestingscode) en Wallonië (Waals Woninghuurdecreet van 15 maart 2018) hebben eigen, gelijkaardige regels. Wil je weten wanneer en voor wie de verplichting precies geldt, lees dan ook is een plaatsbeschrijving verplicht?

Cruciaal is dat het vermoeden weerlegbaar is met alle middelen van recht. Foto's, getuigen of andere stukken kunnen het in principe ontkrachten. In de praktijk lukt dat echter zelden: zonder een tegensprekelijk vergelijkingspunt op papier nemen rechters loutere foto's of offertes doorgaans niet als sluitend bewijs aan. Het vermoeden is met andere woorden in theorie te ontkrachten, maar in de feiten een stevige drempel.

Gevolgen voor de verhuurder

Voor de verhuurder is het ontbreken van een intredeplaatsbeschrijving meestal het meest nadelig. Door het vermoeden van oud artikel 1731 BW kan hij huurschade veel moeilijker bewijzen en verhalen, want er is geen vastgelegde begintoestand om de eindtoestand mee te vergelijken.

Concreet sta je als verhuurder bij het einde van de huur in een zwakke positie. Stel dat er bij vertrek beschadigingen zijn aan muren, vloer of sanitair: zonder intredeplaatsbeschrijving wordt verondersteld dat die er al waren toen de huurder introk. Wil je toch verhalen, dan moet je met andere bewijzen aantonen dat de schade tijdens de huur ontstond. Dat lukt zelden met louter foto's of offertes; een tegensprekelijke vaststelling of getuigen wegen zwaarder, maar zijn na de feiten lastig te organiseren. Houd er ook rekening mee dat eens de sleutels zonder voorbehoud zijn overhandigd, een bijkomende schadeclaim in principe niet meer mogelijk is.

Gevolgen voor de huurder

Ook voor de huurder is het ontbreken van een plaatsbeschrijving geen vrijgeleide, ook al lijkt het vermoeden op het eerste gezicht in zijn voordeel te spelen. Het probleem is dat alles op losse schroeven komt te staan: zonder gedetailleerd document over de begintoestand is er ruimte voor discussie en betwisting.

Een huurder die bij intrede al bestaande gebreken vaststelde — krassen in het parket, vochtplekken, een beschadigde keuken — heeft zonder plaatsbeschrijving niets zwart op wit. Bij vertrek kan de verhuurder dan beweren dat die schade tijdens de huur ontstond, en is het woord-tegen-woord. Net daarom beschermt een correcte, tegensprekelijke plaatsbeschrijving óók de huurder: ze toont aan welke gebreken er al waren bij aankomst, zodat je daar achteraf niet voor opdraait. Het vermoeden speelt dus formeel in het voordeel van de huurder, maar zonder document blijft het vooral een bron van onzekerheid voor beide partijen.

Verband met de huurwaarborg

Het ontbreken van een plaatsbeschrijving raakt rechtstreeks de huurwaarborg. De waarborg dient om eventuele huurschade te dekken, maar om er iets van in te houden moet de verhuurder die schade kunnen aantonen. Net dat bewijs ontbreekt zonder een intredeplaatsbeschrijving om de eindtoestand mee te vergelijken.

Bovendien kan een verhuurder de huurwaarborg niet eigenmachtig inhouden. De vrijgave gebeurt na akkoord van beide partijen; raken jullie het niet eens, dan beslist de vrederechter. Bij een betwisting zonder plaatsbeschrijving staat de verhuurder zwak en krijgt de huurder zijn waarborg doorgaans makkelijker (en vollediger) terug. Hoe de vergelijking tussen intrede en uittrede precies werkt, lees je in onze pagina over de plaatsbeschrijving bij uittrede.

Kan je achteraf nog een plaatsbeschrijving opmaken?

Ja, je kan ook na de intrede nog een plaatsbeschrijving opmaken, en dat is beter dan helemaal niets hebben. Zo'n document heeft juridisch niet helemaal hetzelfde gewicht als een echte intredeplaatsbeschrijving die meteen bij de start werd opgemaakt, maar het geeft toch houvast over de toestand van de woning.

Maak ze dan tegensprekelijk op: samen met de andere partij, met de datum erbij en de handtekening van zowel huurder als verhuurder. Voeg duidelijke, gedateerde foto's toe als bijlage, want die vormen het sterkste bewijs van de staat op dat moment. Hoe sneller je dit na de intrede doet, hoe dichter de vastgelegde toestand bij de werkelijke begintoestand ligt. Een praktisch model en stappenplan vind je in de complete gids en het voorbeeld van een plaatsbeschrijving.

Raken huurder en verhuurder het niet eens over de opmaak, dan kan de vrederechter via een verzoekschrift een deskundige aanstellen die de plaatsbeschrijving opmaakt. De exacte termijn om dat te vragen is per gewest verschillend geformuleerd — controleer dus de exacte termijn voor jouw situatie en gewest.

Veelgemaakte fouten

• Helemaal geen intredeplaatsbeschrijving opmaken, in de veronderstelling dat een mondelinge afspraak volstaat.
• Vertrouwen op losse foto's zonder datum en zonder onderschrift, in plaats van een tegensprekelijk document.
• Een document opstellen dat niet door beide partijen is ondertekend (niet tegensprekelijk).
• Vage omschrijvingen zoals "in goede staat" gebruiken; dat is niet "omstandig" en houdt juridisch geen stand.
• Bestaande gebreken bij intrede niet noteren, waardoor de huurder er bij vertrek voor kan opdraaien.
• Als verhuurder de huurwaarborg eigenmachtig inhouden in plaats van een akkoord of de vrederechter af te wachten.
• De sleutels afgeven zonder enig voorbehoud, waardoor een latere schadeclaim de facto vervalt.

Voorkom discussie: maak er alsnog één

Heb je nog geen plaatsbeschrijving? Wacht dan niet tot het einde van de huur om dat recht te zetten. Een document dat de staat van de woning per ruimte vastlegt, beschermt huurder én verhuurder en voorkomt dure discussies over de waarborg.

Met KeySwap maak je zelf snel een omstandige plaatsbeschrijving: je neemt foto's per ruimte, de tool zet die om in een objectieve beschrijving, je controleert alles en ondertekent digitaal. Het resultaat is een nette PDF die je samen met de andere partij kan ondertekenen — zonder dat je een dure expert hoeft in te schakelen.

Veelgestelde vragen

Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Ja. Bij woninghuur in Vlaanderen is een omstandige, tegensprekelijke plaatsbeschrijving verplicht op grond van artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet (voor contracten vanaf 1 januari 2019). De oudere artikelen 1730 en 1731 van het (oud) Burgerlijk Wetboek vormen de algemene basis en regelen onder meer het vermoeden wanneer er geen plaatsbeschrijving is. Brussel en Wallonië hebben eigen, gelijkaardige regels.

Wat als er geen plaatsbeschrijving is?

Is er geen omstandige intredeplaatsbeschrijving, dan geldt het wettelijk vermoeden van oud artikel 1731 BW: de huurder wordt geacht de woning te hebben ontvangen in dezelfde staat als die waarin ze zich bevindt op het einde van de huur. Daardoor kan de verhuurder huurschade veel moeilijker bewijzen en verhalen. Dat vermoeden is weerlegbaar met alle middelen van recht, maar dat lukt in de praktijk zelden.

Kan ik achteraf nog een plaatsbeschrijving opmaken?

Ja, en dat is beter dan helemaal niets hebben. Maak ze tegensprekelijk op: samen met de andere partij, met datum en handtekening van beiden, en voeg gedateerde foto's toe. Hoe sneller na de intrede, hoe beter. Raken jullie het niet eens, dan kan de vrederechter een deskundige aanstellen die de plaatsbeschrijving opmaakt; controleer de exacte termijn voor jouw situatie en gewest.

Wie heeft nadeel zonder plaatsbeschrijving?

In de eerste plaats de verhuurder, want door het vermoeden van oud artikel 1731 BW kan hij huurschade nauwelijks aantonen en verhalen. Maar ook de huurder loopt risico: bestaande gebreken bij intrede staan nergens zwart op wit, waardoor er bij vertrek discussie kan ontstaan over wie verantwoordelijk is. Voor beide partijen betekent het vooral onzekerheid en een groter risico op conflict over de waarborg.

Kan de verhuurder dan nog schade claimen?

Het kan, maar het is moeilijk. Door het vermoeden moet de verhuurder met andere bewijzen aantonen dat de schade tijdens de huur is ontstaan, bijvoorbeeld met gedateerde foto's, getuigen of een tegensprekelijke vaststelling. Loutere offertes of foto's zonder duidelijk vergelijkingspunt volstaan doorgaans niet. Hij kan de huurwaarborg bovendien niet eigenmachtig inhouden; bij betwisting beslist de vrederechter.

Telt een plaatsbeschrijving met enkel foto's?

Foto's zijn een sterk hulpmiddel, maar op zich zijn ze geen volwaardige plaatsbeschrijving. De wet vraagt een omstandig en tegensprekelijk document: elke ruimte gedetailleerd beschreven, met datum en handtekening van beide partijen. Gedateerde foto's voeg je het best toe als bijlage bij die beschrijving, zodat ze samen een sluitend bewijs vormen.