Plaatsbeschrijving in België: de complete gids

Wat is een plaatsbeschrijving, in welk gewest geldt welke wet, wat moet erin staan, wat kost ze en hoe registreer je ze via MyRent? Deze gids overloopt het hele traject, van de intrede tot de vrijgave van de huurwaarborg — voor huurders én verhuurders.

Laatst bijgewerkt: 2 juli 2026 · Leestijd ± 10 min

Wat is een plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving (in het Frans état des lieux) is een document dat de staat van een gehuurde woning nauwkeurig vastlegt op een bepaald moment: per ruimte beschrijft ze de toestand van muren, vloeren, plafonds, ramen, deuren, sanitair en toestellen, doorgaans aangevuld met foto's. Het is hét bewijsstuk waarmee bij het einde van de huur wordt bepaald welke schade tijdens de huurperiode is ontstaan — en dus wie ervoor opdraait.

De wet stelt twee eisen, en die zijn van dwingend recht (je kan er in het contract niet rechtsgeldig van afwijken):

• Omstandig betekent gedetailleerd. Elke ruimte en elk element wordt apart beschreven. Een vage zin als "de woning is in goede staat" volstaat uitdrukkelijk niet en geldt juridisch als géén omstandige plaatsbeschrijving.
• Tegensprekelijk betekent dat het document in aanwezigheid en met akkoord van beide partijen wordt opgemaakt, gedateerd en ondertekend. Een eenzijdig verslag dat de andere partij nooit zag of tekende, mist zijn bewijswaarde.

Foto's zijn niet wettelijk verplicht, maar wel het sterkste bewijs van de begintoestand: neem per ruimte een overzichtsfoto en close-ups van bestaande schade. Een goede plaatsbeschrijving beschermt overigens beide partijen. De verhuurder kan er huurschade mee aantonen, de huurder bewijst ermee welke gebreken er al waren bij aankomst.

Lees verder: plaatsbeschrijving voorbeeld & template met voorbeeldzinnen per ruimte.

Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Ja. Voor de huur van een hoofdverblijfplaats is een omstandige, tegensprekelijke intredeplaatsbeschrijving wettelijk verplicht, in heel België. Omdat woninghuur sinds de zesde staatshervorming geregionaliseerd is, verschilt de precieze grondslag wel per gewest:

Maak de plaatsbeschrijving bij voorkeur op vóór de huurder zijn intrek neemt of bij de sleuteloverdracht: zo is er geen discussie over wat er al was en wat nadien is gebeurd. Vaak wordt daarnaast voorzien dat de huurder binnen 14 dagen na aanvang van de huur eenmalig verborgen gebreken kan melden die pas door het gebruik van de woning blijken, per aangetekend schrijven. Raken huurder en verhuurder het niet eens over de inhoud, dan kan de vrederechter via een verzoekschrift een deskundige aanstellen die de plaatsbeschrijving opmaakt; je kan ook tekenen met een uitdrukkelijk voorbehoud bij de betwiste punten.

Lees verder: is een plaatsbeschrijving verplicht? De wettelijke basis per gewest.

Wat moet er in een plaatsbeschrijving staan?

Een geldige plaatsbeschrijving bevat de kopgegevens van partijen en pand, een gedetailleerde beschrijving per ruimte, de meterstanden en sleutels, foto's als bijlage en de handtekening van beide partijen. Concreet neem je op:

• Kopgegevens: naam van verhuurder en huurder, het volledige adres van het pand, de datum van opname en het type (intrede of uittrede);
• Per ruimte: de staat van muren, vloer, plafond, verf, ramen, deuren, plinten, sanitair, radiatoren, elektriciteit (stopcontacten en schakelaars) en keukenkasten — met een vaste staatvermelding (nieuw, zeer goede, goede, gebruikte, versleten of slechte staat) én de exacte locatie van elk gebrek;
• Toestellen en installaties: kookplaat, oven, dampkap, koelkast, ketel en boiler, telkens met merk, type en serienummer;
• Meterstanden en sleutels: elektriciteit (dag én nacht), gas en water met EAN-nummer, het aantal overhandigde sleutels en badges, en de aanwezige rookmelders;
• Foto's als bijlage en onderaan de datum en handtekening van beide partijen.

Koppel de staat altijd aan een concrete waarneming met locatie — "krassen in het parket van de woonkamer naast de deur" is omstandig, "in goede staat" niet. Vergeet ook de klassieke blinde vlekken niet: buitenruimtes, berging, kelder, de trapleuning en de technische installaties zijn de vaakst betwiste punten bij de uittrede.

Lees verder: plaatsbeschrijving checklist per ruimte, van woonkamer tot kelder.

Intrede versus uittrede

De intredeplaatsbeschrijving legt de begintoestand vast bij de start van de huur en is wettelijk verplicht; de uittredeplaatsbeschrijving doet hetzelfde bij het einde van de huur en is niet verplicht, maar sterk aanbevolen. Pas door beide documenten te vergelijken wordt duidelijk welke schade tijdens de huurperiode is ontstaan — zonder uittrede heeft de verhuurder geen objectief vergelijkingspunt.

Bij die vergelijking staat één onderscheid centraal: normale slijtage is voor de verhuurder, huurschade voor de huurder. Verf die na jaren verkleurt, muren die na ongeveer negen jaar aan herschilderen toe zijn of lichte slijtsporen op parket door normaal gebruik kunnen de huurder niet verweten worden. Een afgebroken deurklink door verkeerd gebruik of schade door nalatig onderhoud wél. Bovendien telt de vetustiteit: materiaal van tien jaar oud wordt gewaardeerd als materiaal van tien jaar oud, dus vervanging door pure ouderdom mag niet (volledig) op de huurder verhaald worden.

De uittrede bepaalt zo mee of je je huurwaarborg terugkrijgt. In Vlaanderen bedraagt die sinds 1 januari 2019 maximaal drie maanden huur, op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Volgens artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet komt die waarborg pas vrij op voorlegging van een schriftelijk akkoord van beide partijen of een rechterlijke beslissing — de verhuurder mag hem dus nooit eenzijdig inhouden. Belangrijk voor contracten vanaf 1 januari 2019: de vordering van de verhuurder om een deel van de waarborg in te houden verjaart één jaar na het einde van de huur. Onderneemt hij binnen dat jaar niets, dan komt de volledige waarborg de huurder toe. Praktische tip voor huurders: geef je sleutels pas af nadat de eindstaat tegensprekelijk is vastgesteld.

Lees verder: plaatsbeschrijving bij uittrede: huurschade, slijtage en je huurwaarborg.

Wat kost een plaatsbeschrijving?

Er bestaat geen wettelijk tarief: een expert rekent in de praktijk grofweg €150 tot €500 per inspectie, terwijl je een plaatsbeschrijving ook zelf mag opmaken. De kosten worden in principe 50/50 gedeeld tussen huurder en verhuurder — in Vlaanderen schrijft het Woninghuurdecreet gezamenlijke kosten voor.

Hou er rekening mee dat de uittrede een tweede inspectie is die apart wordt aangerekend, vaak in dezelfde prijsklasse als de intrede. Wie voor beide momenten een expert inhuurt, betaalt dus twee keer. De registratie zelf is bij woninghuur daarentegen gratis.

Lees verder: wat kost een plaatsbeschrijving? Prijzen en wie betaalt.

Registreren via MyRent

De verhuurder registreert het huurcontract, met de plaatsbeschrijving als bijlage, binnen twee maanden na ondertekening bij de FOD Financiën — online via MyRent. Voor woninghuur is die registratie volledig gratis.

Het werkt in het kort zo: je meldt je aan op MyMinfin via CSAM (met eID of itsme), kiest in MyRent voor "een huurcontract laten registreren", vult de gegevens in en uploadt het ondertekende contract en de plaatsbeschrijving als PDF. Je ontvangt een registratierelaas dat je bij je dossier bewaart. Is het contract al geregistreerd, dan kan je de plaatsbeschrijving ook later nog gratis toevoegen; de huurder mag bovendien zelf registreren als het pand uitsluitend als woning dient.

Te laat registreren kost de verhuurder een boete van €25, maar het juridische effect weegt zwaarder: een niet-geregistreerd woninghuurcontract is niet tegenstelbaar aan derden, en de huurder kan mogelijk opzeggen zonder opzegtermijn of -vergoeding (in Vlaanderen doorgaans pas na een ingebrekestelling).

Lees verder: plaatsbeschrijving registreren via MyRent: stappenplan en termijnen.

Veelgemaakte fouten

De meeste discussies over huurschade en huurwaarborg zijn terug te brengen tot een handvol vermijdbare fouten bij de plaatsbeschrijving:

• Te vaag beschrijven. "In goede staat" heeft geen bewijswaarde; noteer per element de staat, het materiaal en de exacte locatie van gebreken.
• Niet tegensprekelijk werken. Een document dat maar door één partij is opgesteld of ondertekend, houdt juridisch geen stand.
• Geen foto's toevoegen, of enkel foto's zonder datum en zonder gekoppelde beschrijving.
• Meterstanden, EAN-nummers en serienummers vergeten, net als buitenruimtes, berging, kelder en technische installaties.
• Bestaande gebreken niet noteren bij intrede — als huurder draai je daar bij vertrek anders zelf voor op.
• De sleutels afgeven vóór de eindstaat is vastgesteld; daarna is een bijkomende schadeclaim in principe niet meer mogelijk.
• De waarborg eigenmachtig inhouden als verhuurder, zonder akkoord of vonnis — dat mag niet.
• Niet of te laat registreren, waardoor het contract niet tegenstelbaar is aan derden.

Zelf een plaatsbeschrijving maken met KeySwap

Een omstandige plaatsbeschrijving opmaken hoeft geen honderden euro's te kosten: met KeySwap maak je er zelf één vanaf €9 per rapport, zonder expert. Het verloopt in drie stappen:

1. Vul de gegevens in van verhuurder, huurder en pand, en kies intrede of uittrede.
2. Fotografeer elke ruimte — de AI zet je foto's om in een objectieve, gedetailleerde beschrijving die je controleert en aanvult (meterstanden, sleutels, rookmelders).
3. Onderteken digitaal met beide partijen en download het rapport als professionele PDF, klaar om bij het huurcontract te voegen en via MyRent te registreren.

Veelgestelde vragen

Meer over de plaatsbeschrijving

Verdiep je verder met onze praktische pagina's per onderwerp:

• Is een plaatsbeschrijving verplicht?
• Plaatsbeschrijving voorbeeld & template per ruimte
• Plaatsbeschrijving checklist per ruimte
• Wat kost een plaatsbeschrijving?
• Plaatsbeschrijving bij uittrede (einde huur)
• Geen plaatsbeschrijving: wat zijn de gevolgen?
• Plaatsbeschrijving registreren via MyRent

Plaatsbeschrijving per stad

Huur je in een specifieke stad? Lees hoe het zit met de plaatsbeschrijving in jouw gemeente:

• Antwerpen
• Gent
• Brugge
• Leuven
• Mechelen
• Hasselt
• Kortrijk
• Aalst
• Sint-Niklaas
• Oostende
• Genk
• Roeselare